Cedolare secca: cos’è e come funziona la tassazione agevolata sugli affitti

Avere un immobile in cui non si abita, per i proprietari può essere un vantaggio perché è possibile affittarlo e ottenere un’entrata fissa mensile. Nel momento in cui si stipula un contratto il locatore può scegliere il regime fiscale da adottare. Accanto a quello ordinario composto da imposta di registro, marche da bollo, addizionali e Irpef, c’è quello della cedolare secca che sostituisce tutte queste imposte.

Ma come funziona e in cosa consiste la cedolare secca?

La cedolare secca è un regime di tassazione alternativo al quale possono optare tutti coloro che percepiscono redditi dalla locazione di immobili o che godono di diritti reali su di essi, come ad esempio l’usufrutto. Con la cedolare secca il proprietario locatore sceglie sostanzialmente di rinunciare all’aggiornamento del canone di locazione, comprensivo dell’aumento Istat. L’opzione è attivabile sia in sede di registrazione del contratto sia in seguito e in entrambi i casi ha validità sino al termine di esso. Al locatore è comunque riservata la facoltà di revocarla allo scadere di ogni anno.


I vantaggi della cedolare secca
Se si opta per la cedolare secca dall’inizio i vantaggi sono maggiori, in quanto si evita di versare l’imposta di bollo da 16€ e quella di registro. Attivandola in seguito, queste spese non vengono rimborsate. Questo è sicuramente un ulteriore vantaggio anche per l’inquilino che, oltre a non subire variazioni del canone di affitto, solitamente divide queste spese istruttorie con il locatore al 50%. L’ulteriore vantaggio della cedolare secca è la possibilità di usufruire di un’aliquota IRPEF al 21%, calcolato sul 100% del canone di locazione annuo stabilito in sede di contratto, che si riduce al 10% nel caso in cui le abitazioni siano ubicate:

• in una delle 11 aree metropolitane dichiarate nel Dl 551/1998 (Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania) e nei restanti capoluoghi di provincia;
• nei comuni ad alta intensità abitativa indicati dall’elenco Cipe;
• in tutti i comuni nei quali è stato dichiarato lo stato di emergenza dal 2009 in poi

Un’ulteriore vantaggio è che l’aliquota della cedolare secca è fissa e quindi non fa cumulo con altri redditi. L’aliquota IRPEF ordinaria è invece, al suo minimo, pari al 23% sul 95% del reddito annuale complessivo e aumenta in base al valore del reddito. La cedolare secca sostituisce inoltre gli addizionali regionali e comunali, che non dovranno essere dunque versati una volta compilata la dichiarazione dei redditi. La cedolare secca, infine, si paga ogni anno in un’unica rata, se inferiore ai 257,52€, entro il 30 novembre. Se superiore, invece, è possibile dividere il pagamento in due rate, l’acconto (40%) entro il 30 giugno, il saldo (60%) sempre entro il 30 novembre.


Cosa fare se si opta per la cedolare secca
Se il contratto di locazione è già in essere occorre innanzitutto comunicare all’inquilino, tramite raccomandata, la decisione di adottare il regime alternativo e dunque di rinunciare all’adeguamento annuale del canone di locazione. Successivamente occorre informare l’agenzia delle Entrate, compilando il cosiddetto modello 69. Quando verrà il momento di effettuare la dichiarazione dei redditi, basterà infine calcolare la relativa imposta e versarla con il modello F24.

Cedolare secca: quali immobili, quali inquilini
Gli immobili per i quali è prevista l’applicazione della cedolare secca devono per legge appartenere alle categorie catastali da A1 ad A11, a eccezione dell’A10 (uffici e studi privati), e locati esclusivamente per uso abitativo, pertinenze comprese, se locate congiuntamente all’abitazione. Se locate separatamente, il contratto di locazione della pertinenza deve essere sottoscritto dalle stesse parti contrattuali dell’abitazione, facendo riferimento a quest’ultima e sottolineando il cosiddetto vincolo pertinenziale.

Va inoltre sottolineato che in caso di proroga del contratto non è più necessario confermare l’opzione della cedolare secca congiuntamente alla comunicazione della proroga entro e non oltre 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga.

Per quanto riguarda i conduttori, va ricordato che non è possibile optare per il regime della cedolare secca se essi conducono attività di impresa o di lavoro autonomo anche se l’immobile stesso è destinato all’alloggio di collaboratori e dipendenti. Si può invece esercitare quando l’immobile è locato a cooperative edilizie o entri senza scopo di lucro, ma solo se i fabbricati in questione sono poi sublocati a studenti universitari o date a disposizione dei comuni.


Come versare la cedolare secca
Per versare i contributi della cedolare secca ci sono due modalità:

• Acconto: nel primo anno non si deve versare nulla perché non sussiste un periodo precedente su cui far valere l’imponibile. Successivamente la cedolare secca corrisponde al 100% dell’imposta dovuta per l’anno precedente
• Saldo: il pagamento deve essere effettuato entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di riferimento oppure entro il 31 luglio con una maggiorazione dello 0,40%. L’importo del saldo è pari al 21%, ma si riduce al 19% nel caso di canone concordato.

Per effettuare il versamento occorre utilizzare il modello F24, optando per due modalità:

• Unica soluzione: entro il 30 novembre, se l’importo da pagare è inferiore a 257,20€
• Rate: se l’importo supera i 257,20 euro, il versamento può avvenire in due rate, la prima delle quali pari al 40% dell’acconto dovuto (entro il 30 giugno) e il restante 60% entro il 30 novembre
   

Cedolare secca: quando conviene
Optare per la cedolare secca conviene sostanzialmente sempre, sia per il proprietario che per l’inquilino. Quest’ultimo, infatti, non è tenuto a versare la metà delle imposte di registro e di bollo, in quanto queste con la cedolare secca non sono nemmeno dovute. Il canone di affitto rimane inoltre fisso per tutta la durata del contratto, in quanto con la cedolare secca il proprietario si impegna a non applicare l’aumento ISTAT, che potrebbe si in linea teorica diminuire il canone ma in pratica questo non è mai successo.

L’indice ISTAT tende invariabilmente ad aumentare, salvo casi davvero eccezionali. Anche per il proprietario la cedolare secca conviene sempre. Separando i redditi di locazione con cedolare secca dagli altri redditi percepiti paga un’aliquota del 10% o del 21% contro un’aliquota che varia in base al reddito e parte comunque dal 23%.

Facciamo un esempio. Il proprietario di un immobile in affitto incassa ogni anno 5.000€ di canone di locazione e percepisce 20.000€ lordi di stipendio. Se resta nel regime ordinario, pagherà di aliquota IRPEF il 27%, calcolata su un reddito totale di 25.000€. Sul canone di locazione annuo saranno dunque 1.350€. Se sceglie la cedolare secca, su quei 5.000€ pagherà soltanto il 21% (1.050€). Se il suo immobile è compreso nei comuni previsti dalla legge, l’aliquota si abbassa ulteriormente al 10%, pagando soltanto 500€ annui di IRPEF sul suo immobile locato.